Ils étaient un peu plus de 80 ce 23 novembre venus écouter Philippe Bouyssou présenter la nouvelle Coop’Ivry Habitat à l’Espace Robespierre. Et si la première des quatre réunions publiques prévues d’ici la fin de l’année (une par quartier) a pu lever quelques doutes, elle a aussi permis à la municipalité de poser les enjeux à venir du logement social à Ivry. «  Il y a tellement à faire…», confiait une habitante juste avant le début de la réunion, comme un résumé de l’état d’esprit général, entre espoir et inquiétude.

Un nouveau chapitre

Actée par un vote des locataires en 2019, la transformation de l’ancien Office public de l’habitat (OPH) en coopérative d’habitat social est achevée et l’organisme est à présent opérationnel. La mise en place du cadre légal et des modalités de fonctionnement, ajoutée à la crise du Covid, explique le temps qu’il aura fallu. Une période durant laquelle l’OPH a continué d’assurer ses missions.

Les personnes venues écouter Philippe Bouyssou, maire d’Ivry, président de la Coop’Ivry Habitat, ont assisté à une présentation longue et détaillée de la nouvelle structure, de ses statuts, de ses règles de fonctionnement, mais également de sa situation matérielle et financière, de ses ressources ainsi que de ses projets en matière de réhabilitations et de construction.

Comme tout organisme coopératif, la nouvelle structure repose sur un exécutif (le conseil d’administration) qui est l’émanation d’une assemblée générale.

La représentation les locataires est garantie au sein des organes de décision de la coopérative (que ce soit le conseil d’administration ou l’assemblée générale). Élus pour quatre ans par les locataires qui auront acquis une ou plusieurs parts sociales de la coopérative, les quatre représentants siègeront au conseil d’administration qui compte désormais dix-huit membres (contre vingt-trois du temps de l’OPH).

Il est donc d’une grande importance que les locataires se saisissent de cet outil de contrôle et de participation qui leur est ouvert en se portant acquéreurs de parts sociales prochainement mises en vente (3,81 € l’unité). Les prochaines élections auront lieu en 2022.

Il faut aussi noter qu’aux côtés de Philippe Bouyssou, président, siègent désormais trois vice-présidents ( Claude Huet pour les finances, Chantal Duchêne pour l’attribution des logements et Isabel De Bary pour les travaux et le patrimoine).

La Coop’Ivry Habitat s’inscrit clairement dans la continuité de l’OPH. Mais le nouveau statut change certaines choses, à commencer par le fait que la municipalité, qui soutenait directement le logement social ivryen à travers une subvention annuelle de fonctionnement, ne sera plus autorisée à le faire pour la Coop, du fait de son statut de droit privé. Elle pourra cependant continuer à lui verser des subventions d’investissement. Le maire a également précisé que « ce cadre juridique n’empêcherait pas la Ville, en tant que sociétaire principal, de pouvoir se porter garante des prêts contractés et ainsi faciliter les accès aux financements pour les projets à venir ».

Un patrimoine en question

Au travers d’une présentation détaillée des cités du centre-ville, Philippe Bouyssou n’a pas esquivé les problèmes qui se posent aujourd’hui, notamment en matière d’entretien du patrimoine. Si des réhabilitations ont été réalisées (tour Lénine, cité Marat-Robespierre, tour Casanova…), d’autres sont en attente, voire en souffrance, tandis que le grand chantier de la réhabilitation de la cité Maurice Thorez s’engage à son tour (pour un total de 12 millions €). Plus généralement, les besoins financiers pour les travaux à réaliser (hors réhabilitations) sur l’ensemble des cités du centre-ville ont été évalués à environ 24 millions €. De telles sommes, dans un contexte difficile (retrait de l’État dans le financement du logement social, contraintes du cadre  législatif qui impose aux bailleurs d’assurer seuls leur équilibre financier), posent à elles-seules l’ampleur du problème. Comment concilier les impératifs d’une gestion à l’équilibre tout en limitant l’impact sur les locataires (en matière de loyers notamment) ? Enfin, comment financer les travaux rendus nécessaires par des années de difficultés cumulées ?

Un effort a été entrepris depuis janvier 2021 pour limiter les dettes de loyers et recouvrer des impayés qui s’élèvent globalement à 1 million € par an. Évidemment la dimension sociale de ces contentieux a fait l’objet d’une mise en place de structures d’accompagnement, et les résultats sont d’ores et déjà encourageants. Environ 600 000 € ont ainsi pu être récupérés, et la majorité des plans d’apurement de dettes sont respectés.

Malgré tout, un ensemble de mesures seront nécessaires pour rétablir la situation. L’arsenal législatif autorise diverses stratégies qui toutes relèvent d’une logique de rigueur et de rentabilité à laquelle il sera difficile d’échapper. Et si les loyers sont la première chose à laquelle on pense, les probabilités de hausses ne sont pas partout les mêmes. Certaines cités sont déjà au maximum du niveau annuel de hausse autorisé, d’autres, en revanche, sont plus ou moins largement au-dessous des plafonds et offrent des marges de manœuvre. La Coop’Ivry Habitat sera également autorisée à faire de la promotion immobilière dans le cadre de l’accession sociale à la propriété. Elle pourra donc tout à la fois participer à une politique urbaine générale et s’assurer des revenus supplémentaires, mais également optimiser son fonctionnement, mettre en place des stratégies pour valoriser le foncier vacant et encourager les locataires à mieux entretenir leurs logements (en vue de limiter les coûts d’entretien). Enfin, la vente d’une partie du patrimoine, quand il se révèle « économiquement déséquilibré », pourra être envisagée.

Par ailleurs, «  les réalisations architecturales de Jean Renaudie et Renée Gailhoustet, qui font la fierté de la ville, posent également la question de leur coût d’entretien », a rappelé Philippe Bouyssou. La réhabilitation de l’ILN Casanova, par exemple, coûterait 12 millions € pour 79 logements, soit le même montant que celle de la cité Maurice Thorez qui en compte 399.

Il a clairement été mis en avant que la Coop’Ivry Habitat aurait pour vocation de participer aux futurs chantiers de la ville. Cela va commencer avec la future cité Pioline qui verra bientôt le jour sur les terrains de l’ancienne cité Gagarine. Ce projet de 45 logements sociaux gérés par la Coop’Ivry Habitat (pour 9 millions €) et 19 en accession sera bientôt présenté aux habitants et répondra aux exigences environnementales actuelles.

Rappelant qu’un organisme qui ne construit pas ne peut imaginer assurer sa pérennité, Philippe Bouyssou a fait part des ambitions de la Ville pour la Coop’Ivry Habitat : assurer une gestion rigoureuse qui garantisse l’avenir de la structure, mais aussi continuer à faire du bailleur un acteur majeur du logement social à Ivry. Au sortir de la réunion, les locataires étaient un peu hésitants, certains avec le sentiment que rien n’a vraiment changé, d’autres avec l’impression contraire. Une chose est sûre : avec la Coop’Ivry Habitat, une page est tournée.

Thomas Portier avec David Merle

Réunions d’information sur la transformation de l’Office public de l’habitat en Coop’Ivry Habitat
Jeudi 2 décembre à 20h30 - Maison municipale de quartier Plateau-Monmousseau, 17 rue Gaston Monmousseau.
Lundi 6 décembre à 18h30 - Maison municipale de quartier Petit-Ivry, 44 rue Jean Le Galleu.
Mardi 14 décembre à 18h30 - Maison municipale de quartier Ivry-Port, 46 rue J.-J. Rousseau.